전세 갱신권 행사 시기 및 계약갱신요구권 조건 확인하기
임차인이 전세 계약을 연장하고 싶을 때 가장 먼저 고려해야 할 사항은 계약갱신요구권의 행사 기간입니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약 만료 전 6개월부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 표시해야 합니다. 2024년을 지나 2025년 현재에도 이 2개월 전 통지 기한을 놓쳐 묵시적 갱신으로 넘어가거나 계약이 종료되는 사례가 빈번하므로 주의가 필요합니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있으며 이를 통해 총 4년의 거주 기간을 보장받을 수 있는 권리입니다. 만약 통지 기간을 단 하루라도 넘기게 되면 법적 효력을 발생시키기 어려우므로 반드시 문자 메시지, 이메일, 혹은 내용증명을 통해 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.
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2025년 전세가 상승에 따른 보증금 5퍼센트 증액 제한 상세 보기
최근 서울 및 수도권을 중심으로 전세 가격이 다시 상승세를 보이면서 임대인이 보증금 대폭 인상을 요구하는 경우가 많아지고 있습니다. 하지만 계약갱신요구권을 사용하는 경우 임대인은 기존 보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 이는 법적으로 정해진 상한선이며 지자체가 조례로 더 낮은 상한을 정했을 경우 그에 따라야 합니다. 증액 청구는 무조건 수용해야 하는 것이 아니라 임대인과 임차인이 협의를 통해 결정하는 것이 원칙임을 기억해야 합니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 생깁니다.
임대차 계약 유형별 장단점 및 묵시적 갱신 차이점 상세 더보기
전세 갱신에는 크게 세 가지 유형이 있습니다. 첫째는 계약갱신요구권 사용, 둘째는 합의에 의한 재계약, 셋째는 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 전까지 아무런 의사표시를 하지 않았을 때 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신이나 갱신권을 사용한 연장의 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 반면 합의에 의한 새로운 계약서를 작성할 경우 중도 해지 시 중개보수 부담이나 계약 기간 준수 의무가 발생할 수 있으므로 본인의 이사 계획을 고려하여 선택해야 합니다.
전세보증금 반환보증 보험 가입 및 갱신 시 주의사항 확인하기
전세 계약을 갱신할 때 가장 간과하기 쉬운 부분이 바로 보증보험의 연장입니다. 기존 계약 시 가입했던 HUG 주택도시보증공사나 HF 한국주택금융공사의 전세보증금 반환보증은 계약 기간에 맞춰 종료되므로 갱신 시 반드시 보험도 함께 연장해야 합니다. 최근 전세 사기 및 역전세난 여파로 인해 보증보험 가입 요건이 강화되어 공시지가의 126% 룰이 엄격하게 적용되고 있습니다. 만약 갱신 시점에 집값이 하락하여 이 기준을 초과하게 되면 보증보험 가입이 거절될 수 있으므로 사전에 현재 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.
전세 계약 갱신 시 확정일자와 전입신고 효력 유지 방법 상세 보기
보증금을 증액하여 계약을 갱신했다면 증액된 금액에 대한 대항력을 갖추기 위해 새로운 절차가 필요합니다. 기존 계약서의 효력은 그대로 유지되지만 증액된 부분에 대해서는 별도의 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받아야 합니다. 이때 주의할 점은 기존 계약서를 파기하지 말고 신규 계약서와 함께 보관해야 기존의 선순위 대항력을 유지할 수 있다는 것입니다. 또한 갱신 계약 기간 동안 주소를 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입하면 대항력이 상실되어 후순위 채권자에게 밀릴 위험이 있으므로 점유와 전입을 꾸준히 유지해야 합니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 | 합의 재계약 |
|---|---|---|---|
| 증액 제한 | 5% 이내 | 동일 조건 | 제한 없음 |
| 해지 권한 | 임차인 언제든 가능 | 임차인 언제든 가능 | 협의 필요 |
| 사용 횟수 | 평생 1회 | 제한 없음 | 제한 없음 |
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전세 갱신 관련 자주 묻는 질문 FAQ 보기
전세 갱신 과정에서 혼란을 겪는 임차인들을 위해 가장 많이 발생하는 질문들을 정리하였습니다.
Q1. 임대인이 실거주한다고 해서 나갔는데 나중에 보니 다른 사람이 살고 있으면 어떡하나요?
임대인이 직접 거주하겠다며 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관할 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 확인하여 새로운 세입자가 들어왔는지 체크할 수 있는 권리가 법적으로 보장됩니다.
Q2. 보증금 5% 증액 시 복비는 누가 부담하나요?
단순 연장 계약이나 갱신권 사용 시에는 중개사 없이 당사자 간 계약서를 작성하는 경우가 많아 중개수수료가 발생하지 않습니다. 다만 대필료 명목으로 소정의 금액을 지불하고 중개업소를 통해 작성하기도 하며 이 경우 비용은 보통 협의하여 분담합니다.
Q3. 전세 갱신 후 중간에 이사 가고 싶을 때 복비는 누가 내나요?
계약갱신요구권을 사용했거나 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생하므로 원칙적으로 임대인이 중개보수를 부담합니다. 하지만 합의 재계약을 통해 기간을 정해둔 상태라면 임차인이 중도 퇴거 시 관례상 중개보수를 부담하는 경우가 많으므로 계약 시 특약 사항을 확인해야 합니다.
Q4. 갱신 계약서 작성 시 특약 사항에 무엇을 넣어야 하나요?
본 계약은 계약갱신요구권을 행사한 계약임을 명시하는 것이 중요합니다. 또한 현재의 등기부상 권리 관계를 유지한다는 조항과 증액된 보증금에 대한 확정일자 부여 계획 등을 상세히 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다.